住宅ローンの審査って何をするの？

2021年11月30日

本日発行 「宅建Ｄｒ．のマル秘レポート 2021年12月号」 より住宅ローンをテーマにします！

 

不動産を購入する際、住宅ローンを利用する方がほとんどだと思います。その際、金融機関の審査があることは知っていても、いざ家を買うことになって審査を受けるとなると、どんなことをするのか、落ちたらどうしようと心配になる方も多いと思います。そこで今回は、住宅ローンを借りるための手続きや流れ、またどんな場合に審査に落ちてしまう可能性があるかをまとめてみました。

まずは事前審査から

購入したい物件の価格がある程度決まったら、融資を受けたい金融機関に事前審査の申し込みをします。事前審査のタイミングに決まりはありませんが、通常は物件を探し始めたら早めに、購入する物件はコレ！と決まる前に行われるのが一般的です。気に入った物件が見つかって購入申し込みをする際、スムーズになるからです。

 

事前審査に必要なものは、自分の収入を証明できる書類（源泉徴収票や確定申告書など）、身分を証明できる書類（免許証や健康保険証）、印鑑が必要になります。また車のローンや他の借り入れがある場合は、その債務額が分かる書類が必要になります。事前審査の申込書は金融機関によって異なりますが、氏名、住所、生年月日、勤務先や内容、勤続年数、借入額や借入期間などを記入します。金融機関の担当者や不動産会社の営業マンの説明を受けながら記入することが多いと思いますので、記入の仕方についてはあまり心配しなくても大丈夫です。

 

事前審査の申込後、2～3日ほどで結果が出ます（自営業の方はもう少しかかる場合があります）。事前審査に通れば、次の本審査もほぼ通ることがほとんどです。ただ場合によって「全額でなく○○万円までなら融資可能」と言われる場合もありますし、残念ながら落ちてしまう場合もあるかもしれません。ただ、そうした場合でも金融機関によって「A銀行はダメだったが、B銀行は通った」などもよくありますので、不動産会社に相談してみましょう。

いよいよ本審査へ

事前審査に通っていれば、不動産売買契約を締結した後、本審査の手続きを行って住宅ローンを申し込みます。

 

本審査に必要なものは、本人家族全員が記載された住民票、印鑑証明と実印、本人確認書類（健康保険証、運転免許証など）、自分の収入を証明できる書類（源泉徴収票や確定申告書など）、対象となる物件の詳細資料、預金口座通帳などです。必要な書類が多くなりますが、不備があると手続きが進みませんので、不動産会社や金融機関に確認しながら漏れのないよう準備しましょう。

 

本審査はだいたい2週間～3週間前後かかります（申し込みが集中する時期はさらに時間がかかる場合があります）。本審査では申込書に記載された内容が正しいかどうか、返済能力や健康状態、担保価値についての審査が行われます。返済能力は事前審査でも実施されていますが、勤務先や勤続年数、年収や借入状況などに問題はないか、事前審査以降に変わった点はないかなど、改めて確認されます。

 

健康状態の審査というのは、団体信用生命保険に加入できるかどうかを確認するものです。団体信用生命保険は住宅ローンを借りた人が返済中に亡くなってしまった、あるいは高度障害になってしまった場合に、ローンの残額が支払われる住宅ローン専用の保険のことで、住宅ローン契約時に加入が条件になっている場合がほとんどです。審査は申込時に記入した告知内容を元に保険会社が行います。

 

担保評価とは、金融機関が不動産を担保にローンの融資を行う場合、担保物件の価値がいくらなのか評価することです。万一、住宅ローンの返済が滞った場合、不動産を売却して残債の回収ができるのかを判断するために行われます。一般的に住宅ローンの借入れ限度額は、この担保評価額までと決まっていて、新築物件はほとんどの場合、購入額の100％の担保評価が出ますが（購入額の全額の融資が受けられる）、中古物件の場合は、100％とならず全額の融資が受けられない場合もあります。

 

本審査に通ったら住宅ローンの契約を行います。

本審査に落ちてしまう場合

事前審査に通っていれば、通常は本審査も問題なく通るケースがほとんどですが、まれに否決されてしまう場合もあります。大きなものを3つ挙げてみます。

 

【健康状態の問題】

 

事前審査にはなかった健康状態の審査で問題ありと判断されると、住宅ローン契約の条件になっている団体信用生命保険への加入が難しくなるため、否決されるケースがあります。この場合、フラット35のような団体信用生命保険への加入が任意になっているローンの検討もできますので、金融機関の担当者に相談してください。

 

【事前審査の時と情報が異なる】

 

事前審査から本審査までの期間に、勤務先や借入れ状況に変化があった場合は否決になる可能性が出てきます。たとえば転職して年収が下がったり、カードローンでお金を借りたり、支払いを滞納したりすると、事前審査に通った時と状況が違うということになってしまいます。勤務先やお金のことは特に気を付けてください。

 

【購入する物件に問題がある】

 

本審査で実施される担保評価の審査で、建築基準法に違反しているなどの問題があると、評価額が低くなり、担保としての価値が取れなくなるため、申込者本人に問題がなくても否決される場合がほとんどです。通常、不動産会社が事前にしっかり調査をしているのでこの問題が起きる可能性は低いと思いますが、こうしたケースがあることもお伝えしておきます。

まとめ

このように住宅ローンの審査はいくつもの条件があり、とてもシビアなものです。「仕事をしていて一定の収入があれば大丈夫」というわけではなく、健康状態や購入する物件も大きく関わってきます。

 

住宅ローンを利用する場合は必要な確認や準備をしっかりして、進めるようにしましょう。住宅ローンについてご不安なことや、分からないことがある方はどうぞ当社にお気軽にご相談ください。

 

 

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