2020年4月 民法改正による変化
2020年4月 改正民法（債権法）が施行されました。
背景には①判例の蓄積を取り入れる、②わかりやすい文言にする、③社会経済の変化に対応する、④国際ルールとの適合性を図る、という理由があり、約120年ぶりに改正が行われました。
民法という基本法が改正されましたので、様々な取引が変化しました。
ここでは「不動産売買取引における変化」を解説します。（具体例は不動産コラムにて紹介しています）
従来：瑕疵担保責任
改正後：契約不適合責任
従来は、不動産は特定物だから現況で引き渡せば、売主の債務は果たされたという考えでした。
しかし、物件の瑕疵（キズのこと）があった場合の売主責任を全く問えないのは買主が可哀そうだから、瑕疵担保責任という買主を保護する制度を、売主が宅建業者であれば義務にしましょう。でも売主が一般の方なら、義務もないし、瑕疵担保責任は全部免責でいいよね！という契約が多く行われました。そして不利益を被った買主が多く生まれました。
民法改正後は、原則が「契約に適した物件を引き渡すこと」ですから、すべての売主に、買主の目的に合う物件を引き渡す責任がございます。
引渡後に物件に欠陥（種類・品質・数量に関して契約目的に合わないこと）があれば、債務不履行の一種として売主責任を問えるように変化しました。
極端な例えですが、「スーパーのお買い物」と同じになったのです。
今までは特定物である不動産は例外でしたが、これからは例外なく、商品（＝物件）に問題（＝欠陥）があれば販売元（＝売主）に責任をとってもらうように変わったのです。
完結にまとめると、「買主の権利が優遇され、売主の責任が重くなった」ということです。
ですが、買主が契約前に知っていた欠陥は契約不適合責任の範囲外です。
きちんと事前に伝えた欠陥についての責任まで売主に求める法律改正ではありません。
よって、これからの不動産取引では、契約時に売主が作成する「物件状況説明書（告知書）」と「付帯設備表」の重みが増します。
ここで注意点を上げます。
・売主にとって些細なことなので伝えなかった事実が、買主にとっては欠陥ということがあり得ます。
・相続等で取得して、売主自身も知らなかった物件の欠陥が引渡後に発見されることがあり得ます。
慎重に売買しないと、売主と買主はトラブルになり、裁判になるケースが増えることは想像に難くありません。
トラブルを防止するには、
・売主は物件の悪いところも正直に伝えること
・売主がわからないことは専門家の調査で明らかにすること
・買主は欠陥を容認できる不動産を購入すること
間違っても、従来の瑕疵担保責任と同様に「契約不適合責任は全部免責」として、物件調査を軽視してはいけません。
契約不適合責任は任意規定ですから、当事者が合意すれば、特約で適用しないことは可能です。
しかし、民法の原則が変わったのですから、相応の理由がない契約不適合責任の全部免責は法律を無視しているということになります。契約不適合責任を問わないとしたいならば、懸案事項はひとつひとつ契約書に書き出し、買主に容認させる必要があります。そのために徹底的な物件調査が重要となります。
もし契約不適合責任全部免責にて契約した場合、将来、買主が手のひらを返したときに、民法より不利な特約は無効と裁判官が判断すれば、全責任が売主に返ってきます。
最後に、売主は正直でも、不動産会社が取引を成立させる目的で嘘をついたり、不利益な事実を隠したりすることがないとは言い切れないのが不動産取引の怖さです。
業者が故意である悪質なケースもありますが、多くは悪意はないのですが調査で見落としてしまうというケース（重過失）です。担当者の業務習熟度によってリスクを防げないなど、取引の安全性が左右されてしまいます。
さらに言うならば、宅建業者の所属する団体ごとに、改正民法に適応した契約条文（フォーマット）が異なっています。まだ最高裁判例が確立されていないため、不動産業界内の共通認識も形成されておらず、みんな手探りという状況なのです。
それでも不動産売買取引を行うには、個々の契約ごとに考えるしかなく、売主と買主の相反する利益と、物件の特性（明らかな欠陥や内在するリスク）を、適切に契約に反映するのには、高い業務レベルと専門的知識、そして顧客利益を守る倫理観が不可欠です。
不動産会社選びは、とても重要で難易度の高い課題です。
どうぞお気軽に、宅建Ｄｒ．にご相談ください。
