損しないワンルーム不動産投資について

 

損しない!ワンルームの不動産投資について!

不動産投資と聞くと高いマンションを買わされて・・・
 
なんてイメージが未だにあるようですが、それは大きな間違いです!
それは本質を知らないからだとおもいます。
 
実際のところ不動産投資は極めて収益性が高く、資産運用の手段としてうまく活用されている方は大勢いらっしゃいます。
投資といえば株式投資がまず思い浮かびますし、株式投資は簡単にスタートできるというメリットがあります。
 
しかし株式投資のデメリット・・・それは「確実」に利益が出る保証がないことです。
 
10年間500万円で運用してきたけど、利益は出なかった・・・いやむしろ損したというケースは容易に想定出来ます。儲かってもわずかだったとすれば、なんのために投資したのかわからなくなります。
 
この期間、株価が気になってまともに仕事も出来なかったことでしょう。
自宅に帰れば売ろうかどうしようかパソコンや新聞の前で大いに悩んできたことでしょう。
 
そんな人に声を大にして言いたい!
それが投資と言えないのではないかとおもいます?! 
不動産投資はそうではありません。きちんとおこなえば、将来にわたって確実に収入があり、私的年金としての役割をもちます。
 
不動産投資といってもさまざまですが、弊社が行っているものは中古ワンルームマンションを中心としたいわば「入門編」といってもよいでしょう、この機会にぜひ一読されてください!
 
まず不動産投資で最も大切な「利回り」について、弊社が売りに出している物件を例にご説明致します。「利回り」はあくまで指標としてお考え頂くものですが、重要な鍵を握っています。
たとえば、


 •物件名  : ●●●マンション
 •住 所  : 福岡市中央区●●4-22-2
 •販売価格 : 400万円
 •占有面積 : 24.32㎡
 ●構 造  : 鉄筋コンクリート造12階建2階部分
 •築年月  : 1989年4月
 •管理費  : 5,500円 
 ●修繕積立金: 5,000円
 •状 況  : 4万円で賃貸の場合

投資用として購入する際、何を基準として購入するか?
その指標に「利回り」があります。
この場合、4万円で賃貸中ですから年間4万円×12ヶ月=48万円
つまり年間54万円の家賃収入がございます。
販売価格が 400万円ですから、48万円÷400万円×100=12%
つまり利回りは12%となります。この計算時の利回りは「表面利回り」と言います。
 
空室の場合でも、このくらいで入居が付くと思われる設定家賃で計算したものを「想定利回り」と言ったりします。
入居中の場合は現在の入居者がいつまで入居し続けるかはわかりませんが、投資目的ですから入居中の物件を購入されるのがよろしいかと思われますし、表面利回りが10%以上であれば投資用としてはまず合格点であると思われます。
っということで、ここまでは、どの不動産業者様も説明されているところで、皆様も理解の域に達しているところでございます!問題はここからなのです!・・・

では、どうやって安定した入居率を保つのか?入居率を保つために具体的な背策はあるのか?について明確にできる不動産業者様はほとんどございません。
ほとんどの業者様が「FC加盟店あげて頑張ります。」や「法人顧客をもっています」などのあいまいな答えしかかえってきません。その結果、いつのまにか空室期間が長期化し、利回りが保てなくなり、投資用とはいえなくなることがほとんどです。
 
いうなれば、入居に関する根拠がないのに精神論で頑張りますといったところで限界があるということです。
 
加えて、1ルームは次々に進化しています。新しいものにお客様のニーズが変わりやすく、特に高いと賃料で募集しているものは、その流れについていけずに、新築後、早ければ1年、一般的には2年~3年ですぐ賃料が値崩れしてしまいます。さらに、福岡市内のワンルームは供給過剰の域に達しているため、部屋があふれています。
 
そこで、お部屋探しのお客様の思考は、いいものには高い賃料を払ってもいいが、それ以外はそれなりの賃料でしか借りないという考えに変わっています。また、賃貸借契約時に支払う初期費用を安くする物件を増えており、敷金0円・礼金0円などの物件に人気が集中しています。
 
つまり、場所もいい。設備もいい。セキュリティーもいい。日当たりもいい。治安もいい。買い物に便利。駅近くがいい。・・・などの100点満点を求める傾向があり、それには高い賃料は払っても、それらの物件以外では、それなりにという思考でございます。

まとめると、比較的築浅で、設備なども新築などにあまり劣っていないにもかかわらず、人気がなく、家賃が下げ止まらないという傾向にあるということです。
 
要するに、これらを逆手にとれば、いいということです。その内容は家賃の下げ止まりどころに注目するのです。築15年の物件も、築20年の物件も、築25年の物件も、極端な話、賃料はほとんどかわりません。たとえば、RCであれば、3万円前後が底となります。
 
よって、その底の賃料で募集できる物件を購入しておけばいいということです。これが、最大のヒントです!これから先のお話は、弊社で直接お話できる機会をお与えいただきましたら、たっぷりいたします。

(例)200万円で中古1ルームを物件購入し、家賃・3万円 で運用した場合の表面利回り
月額3万円×12ケ月 で年間36万円となり、これを表面利回り計算に適用すると、36万円÷200万円×100=18%となります。 
 
これらのような物件を数件所有していますと、さらに利回りはよくなるといえます。
 
同じ費用を投下するならば、本当のかしこい投資をお考えになりませんか? 詳しくは、お電話を!

真の投資とは、確かな入居率の上に成り立っていることを考えれば、どのような物件の運用をかけたらようか?がわかるはずです。

しかし実際は引かれる経費が存在します。具体的には、まず管理組合に管理費5,500円と修繕積立金5,000を毎月支払う必要があります。

月額1.05万円となりますから年間12.66万円となり、これを利回り計算に適用すると(48万円-12.6万円)÷400万円×100=8.85%となります。
これは「実質利回り」と呼ばれます。

さらには固定資産税、火災保険料、管理手数料などが経費としてかかりますのでこれらを考慮するとより正確な実質利回りが計算されます。

投資分を毎月家賃収入で回収し、損益分岐点を経過すると利益が出てきますのでこれ以降大変メリットが大きくなります。
利回りが大きいと損益分岐点を早く迎えることになります。ですから利回りが重視されるのです。
 
表面利回りが10%であれば、投資額に対し家賃収入が上回るのは10年後以降になりますので、投資マンションが老後の私的年金としての役割をいかに果たしているかをお考え頂ければよろしいかと思います。
 
今は職場の第一線で活躍されているから、投資なんて・・・とお考えかもしれません。しかしそういう時期だからこそ物件を購入し、定年を迎える前に損益分岐点を迎えるのが理想なのです。
 
弊社の場合、中古マンションを中心に仲介しておりますが、表面利回りで10~15%となっております。 一方で新築マンションは、購入価格が中古マンションの3倍程度しますから、将来の資産運用にもなりますが、価格面から「税金対策」という色合いが強いです。
 
購入価格が3倍でも賃貸収入が3倍になるわけがありませんので、中古マンションは投資向けであるといえます。

★物件の立地を見る!
入居者がいて投資としてなりたつわけですから、入居がつきそうな立地の物件選定が重要です。
もともと、分譲ワンルームは投資向けということで建築されますから、ある程度の利便性は確保されています。
 
しかしながら、その中でも良し悪しがありますので、駅からどの程度の距離か?近隣商業施設は?将来的にどのように発展するか?などを視野にいれて物件を選んでください。どのような人に住んでもらいたいかという点も考慮に入れて探すのがよいかと思われます。

★中古マンションは価格を見る!
新築投資用ワンルームマンションの価格は1,200~2,000万円が相場ですが、弊社では新築の半額以下~1/3の価格がほとんどです。単純に考えると、新築1戸の購入予算で中古の物件が2戸もしくは3戸購入出来るという事です。価格は大切です。

★賃貸中の物件は入居期間を見る
入居者がいるといっても、不動産業者側の思惑で入居者をつけている場合も想定されます。
つまり高利回りになるように仕組まれた入居ということになります。
こうしたケースは少ないとは思いますが、現在の入居者がどのくらい住んでいるかということも、購入時の指標として考えてください。長年居住しているから良いとはいえませんし(結婚するからと退去とか、転勤になったからと退去する場合もあるでしょう)、短いから悪いということもありません。そうした判断も考慮されてください。

★賃貸し毎月の家賃収入を得る
家賃収入を得ることが可能となります。新築物件は投資額が中古に対し高いのに得る家賃収入は6~7万円と余り変わりません。又、新築1戸当りの投資額に対し中古だと2~3戸分の家賃収入が得られ、仮に空室になった場合のリスクも少なくて済みます。安全かつ継続的に収入が得られ、個人年金としても最適です。

★高い利回り
銀行預金で一体いくらの金利が期待できるでしょうか?ワンルームマンションをはじめとした不動産投資の現状は、不動産の相場が下がり、投資金額が低く抑えられている反面、賃貸家賃相場は安定している為、高利回りが実現されています。弊社ではお勧めする投資用マンションは表面利回り8%以上の物件です。

★私的年金として
公的年金と貯蓄だけでは長い老後の生活は不安だらけ。自分自身のマネープランとして投資用のワンルームマンションからの家賃収入を確保していれば、公的年金以外の収入源確保になり、大きな生活(心)の支えとなるでしょう。

★ペイオフ対策として
ご存知の通り、銀行などの金融機関が破綻した場合、一人につき1000万円及びその利息分のみ保障されるという制度です。今までは銀行の預金などは、全額保障されていましたが、「金利が低くても安心だから」と、銀行に預けておく意味合いはなくなってしまいました。これからは資産運用を進めるにあたって、最も重要なポイントは、元本を失ってしまうリスクを極力減らすことです。

★相続対策として
預金(預貯金も含む)より不動産で相続した方が相続時の資産評価額が小さくなり、結果として安くなります。現金の場合100%課税対象ですが、不動産の場合は税法の規定(概ね建物は所得額の50%、土地部分は時価の80%で決まります。賃貸中ならば更に2~3割下げる事が出来る)で課税されることとなるからです。投資用マンションの場合、課税対象額は、現金の4割ですので、相続対策の有効な手段です。

★(将来)転売も出来る
弊社がお勧めする物件は、新築時より価格が下がった(1/2~1/3へ)物件ですので、これからの値下がり額が(100~500万円)と予想しやすいものです。新築の物件だと、価格の(100~1,000万円)値下がり額の幅が予想しにくいのです。ご心配な方は買取保障制度もあります、ご相談下さい。

★オーナー様のわずらわしさ不要
入居募集から家賃管理、退去時の手続きや清掃など、大切な資産の管理を一括して当社にお任せ頂ければ、オーナー様は月々弊社より家賃振込みと明細を待つだけです。

★不動産投資を本格的に行っているところから購入する
不動産業者といっても得意分野がそれぞれ違います。弊社では以前から投資向けに力をいれておりますので、過去の実例が多数ございます。得意でない不動産業者に行かれても、一般論しか話は聞けないでしょう。本格的にはじめたい方には弊社のように不動産投資を得意としている業者に行かれることをお勧めします。
 
こうしたメリットを持つワンルームマンションを活用した不動産投資。
ご相談・お問い合わせはお気軽にどうぞ。
心よりお待ちしております。