売却のポイント②不動産のバリューアップ
▶売却時のポイント②不動産のバリューアップ
売主様としては、１円でも高く売れる程、喜ばしいはずです。
その想いは弊社も同じです。
売主様の喜ぶ笑顔のためはもちろん、高く売ると成功報酬もアップして、売主様も私共も嬉しいのです。
弊社代表は公認 不動産コンサルティングマスターの専門士コース受講済
「不動産エバリュエーション専門士」として対象不動産の価値（≠価額）を見極め、相談者が理解し判断するに足る適切な助言をいたします。
そこで、R産託コンサルタンツでは、下記をご提案しております。
①付加価値を高める
②物件の問題を解決する
③最適な販売戦略
具体的なことは本来社外秘なのですが、ひとつだけ事例を紹介します。
接道を変えて、物件をバリューアップ
不動産の価値を大きく左右する「道」
概略になりますが、下記の分類があり、下に行くほど価値も下がってしまいます。
特に（６，７）再建築不可であれば、物件価値は通常の半額以下ということも・・・
１，幅員４ｍ（６ｍ）以上の公道（建築基準法上の道路）
２，幅員４ｍ未満の公道（法42条2項道路※４ｍ未満の場合セットバックが必要）
３，位置指定道路に認定された私道
４，全員の同意にて協定のある私道（協定道路）
５，喉元敷地の協定同意のない私道（協定道路、都度建築審査会の審査を要する）
６，建築基準法上の道路でない公道・私道（原則再建築不可）
７，【種類ではないが要注意】道は（１～５）だが、接面が２ｍ未満（原則再建築不可）
今回ご紹介するのは、「７」の事例。
道と敷地の間に「国有地」があり、接道要件を満たさず再建築不可の物件でしたが、
国から土地を購入することで、物件の価値が通常と同様に回復しました。
ここで重要となるのは、ただ土地がほしいといってもダメだということ。
隣接する所有者（利害関係者）の同意を得てでないと国有地の購入はできません。
現地の様子や登記の内容などを分析し、隣地所有者へのアプローチ方法も緻密に計画したからこその成功事例です。
同じ「７」の事例で、「市」の所有地に隣接しており、公道に接する物件と思っていたら、実は接している部分は建築基準法上の道路ではないということもありました。
そこは、道路を管理する課にて、アスファルト舗装が未実施だったので、市の土地だが道ではないと認定していたのです。
現地調査の時点で、不自然に一部だけ道路舗装が漏れているのがおかしいと感じた物件でした。
そこで、アスファルトの舗装が漏れた経緯を所有者様とF市の双方にヒアリングした結果、F市の不手際が原因だとわかりましたので、F市との協議にて接道要件を認めてもらい一件落着した事例です。
